1. זכויות המוכר על הדירה
כן כן, גם את זה צריך לבדוק – האם המוכר הוא אכן הבעלים היחיד של הדירה לפי הרישום בטאבו? לעו"ד יש גישה לרישומים והוא יודע גם לקרוא את המצב ולבדוק אם אין שיעבודים על הדירה או בעלי זכויות נוספים בה.
2. פגמים שעלולים להתגלות בדירה בעתיד
אחד הגורמים המשמעותיים ביותר בהסכם מכר שנחתם בשעת רכישת דירה הוא – מה יקרה אם וכאשר בעתיד יתגלו פגמים בדירה.
בין אם מדובר בדירה מקבלן בין אם הדירה היא יד 2 , בכל דירה עלולים להתגלות פגמים ונזקים. למשל, בעיות בקירות, ברצפה ובתקרה כמו עובש, קילוף, עקמומיות, חוסר יציבות, תזוזה של מרצפות ורטיבות מהתקרה; בעיות בחלונות ובדלתות; בעמערכת הצנרת כמו הצפה, פיצוץ, נזילה, הצטברות עובש; בעיות במערכת החשמל שלעתים עלולות אף להיות מסוכנות; בעיות במערכת החימום – כמו התיישנות דוד המים, ועוד.
אז מי ייאלץ לשאת במחיר התיקונים של כל הפגמים הללו? אין תשובה חד משמעית לכך, כי זה תלוי בסוג הפגם ומהותו. אם הקונה השתמש בדירה באופן לא סביר וכתוצאה מכך נגרם הנזק, אין ספק שהוא אשם בכך ולכן עליו לשאת בתיקון. אבל אם אחרי שימוש סביר בדירה נוצר פגם, כנראה שהפגם היה שם במקור ובזמן המכירה רק לא נראה לעין. לכן במקרים אלו על המוכר לשלם את הנזק.
כמובן שאף אחד מן הצדדים לא רוצה לשלם, לכן יש להגדיר היטב בחוזה המכר באילו פגמים יישא המוכר. עו"ד מקרקעין שמלווה אותנו צריך לעמוד על כך שלא נאלץ לשאת בשום תיקון של נזק שהיה קיים בדירה ולא ידענו עליו. יש לערוך את סעיפי החוזה ולנסחם באופן היסודי ביותר שניתן כך שלא יישאר מקום לאי הבנות.
3. מידע על מסים נדרשים ברכישת דירה
רכישת דירה כוללת מס רכישה, העסקה היחידה שבה משלמים על קנייה של משהו. למס רכישה יש מדרגות, ובאופן כללי כשמדובר בדירה ראשונה, המס נמוך מאוד עד לא קיים. החוק מעוניין לעודד זוגות לקנות דירה לעצמם ולא להפוך אותן לנכסי נדל"ן להשקעה, מה שלצערנו כן קורה וגורם לתחרות גבוהה ולהעלאת מחירי הנדל"ן. מתווכים בפתח תקווה מדווחים כי בעיר רוב הקונים דירות גרים בהן, אך בערים אחרות כמות תל אביב רוב הדירות נקנות ע"י משקיעים.
בנוסף, חשוב שעו"ד מקרקעין יסביר לנו גם על מס השבח שנידרש לשלם בעת מכירת הדירה – וכך נדע אם היא שווה את ההשקעה או לא.
4. עמידה בתנאי ההסכם
לבסוף חשוב לנו שעו"ד יעקוב אחר עמידה בתנאי ההסכם. כדי שזה יקרה מלכתחילה עליו להבטיח שההסכם מנוסח כהלכה ובהיר לשני הצדדים, למנוע טעויות מראש. בהמשך אם נוצרת בעיה או מחלוקת הוא זה שיעמוד על זכותנו לדרוש עמידה בתנאים ולמחות על הפרה שלהם.
